繼“允許工業(yè)用地進行分割銷售”的開先河之舉后，廣東對工改又出大招，不過，這次卻對工改劃出了嚴格的紅線區(qū)間。據(jù)悉，企業(yè)希望通過工改之名，行房地產(chǎn)售賣之實的渠道被斬斷。從嚴控建筑設(shè)計規(guī)定、加大產(chǎn)權(quán)分割面積、提高產(chǎn)業(yè)準入與分割轉(zhuǎn)讓門檻、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管回收土地要求等五方面嚴管工改工。

《管理辦法》指出，M1和M0不得建成“類住宅化”，禁止將廠房改為公寓，研發(fā)用房和配套設(shè)施建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計。單棟（座）建筑同一樓層內(nèi)，單套辦公用房建筑面積之和不得超過該層辦公建筑面積的50%；M1單套套內(nèi)建筑面積不得小于1000平方米，M0單套套內(nèi)建筑面積不得少于500平方米。

此外，區(qū)塊線內(nèi)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為研發(fā)總部類用地的，自用比例不得少于60%。工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為公共服務(wù)設(shè)施用途的，房屋不得分割轉(zhuǎn)讓。

《管理辦法》還強調(diào)，嚴格保護區(qū)塊線內(nèi)的工業(yè)用地和以工業(yè)為主導(dǎo)方向的發(fā)展備用地，除因公共服務(wù)設(shè)施、市政和交通基礎(chǔ)設(shè)施、綠地、廣場、人才用房和保障性住房等公共利益需要外，原則上不得作為其他非工業(yè)用途。

此次工改工的新政，政策轉(zhuǎn)變快、力度大，對工改市場影非常大，臣通顧問認為，核心宗旨是讓工改工回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)。

一、細節(jié)方面，無論是從分隔面積、建筑面積上都提出了更高的要求，以及土地出讓自持面積有所提高，對類住宅也做出了明確限制，力度很大。

二、這次政策導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變，是回歸到工改工的本意——先做產(chǎn)業(yè)再做空間，來推動經(jīng)濟發(fā)展。未來工改工項目要由產(chǎn)業(yè)來主導(dǎo)，根據(jù)產(chǎn)業(yè)來塑造產(chǎn)業(yè)所需要的空間。這將意味著開發(fā)商以前的玩法玩不了，從市場化的角度來講，開發(fā)商主要是建造空間，以銷售型為主的物業(yè)銷售，短周期、快周期獲取收益，在這個政策之下，未來開發(fā)商也必須要運營產(chǎn)業(yè)，不然很難操作。

三、新興中間服務(wù)業(yè)態(tài)的崛起。產(chǎn)業(yè)必須要有空間，開發(fā)商沒有產(chǎn)業(yè)背景項目就做不了，產(chǎn)業(yè)的人若不懂建筑做起來也非常困難，尤其是工改工的城市更新項目，對地塊分復(fù)雜的分配和分隔要求非常高。因此產(chǎn)業(yè)運營者和開發(fā)商建造者要緊密結(jié)合，缺一不可。

這樣會衍生出來“泛開發(fā)商”的概念，帶來開發(fā)商角色的轉(zhuǎn)變。產(chǎn)業(yè)要落到存量土地上去，會出現(xiàn)大量新興的形態(tài)，將來會有很多新的中間環(huán)節(jié)角色出現(xiàn)。中間環(huán)節(jié)會萌發(fā)出許多服務(wù)業(yè)態(tài)，來鏈接產(chǎn)業(yè)和開發(fā)商。

未來，工改工項目的社會分工越來越細，空間建造技術(shù)會越來越成熟，對層高、開間面積、設(shè)計的要求越來越精準；對人員要求會越來越綜合。

文件重點如下：

1.M1和M0不得建成“類住宅化”，禁止將廠房改為公寓，研發(fā)用房和配套設(shè)施建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計。單棟（座）建筑同一樓層內(nèi)，單套辦公用房建筑面積之和不得超過該層辦公建筑面積的 50%；M1單套套內(nèi)建筑面積不得小于1000平方米，M0 單套套內(nèi)建筑面積不得少于500平方米。

2.區(qū)塊線內(nèi)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為研發(fā)總部類用地的，自用比例不得少于60%。工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為公共服務(wù)設(shè)施用途的，房屋不得分割轉(zhuǎn)讓。

3.一級線內(nèi)工業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓或地上工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓，受讓方應(yīng)當是深圳規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)或從事制造業(yè)生產(chǎn)3年以上并合法納稅的企業(yè)，且受讓方不得改變建筑物的用途。其中M1或M0的廠房分割轉(zhuǎn)讓面積不低于1000平方米，M0的研發(fā)用房分割轉(zhuǎn)讓面積不低于500平方米。

4.全市區(qū)塊線總規(guī)模在中長期內(nèi)保持不低于270平方公里，工業(yè)用地和以工業(yè)為主導(dǎo)方向的發(fā)展備用地的面積不得低于區(qū)塊線總用地面積的60%。

5.嚴格保護區(qū)塊線內(nèi)的工業(yè)用地和以工業(yè)為主導(dǎo)方向的發(fā)展備用地，除因公共服務(wù)設(shè)施、市政和交通基礎(chǔ)設(shè)施、綠地、廣場、人才用房和保障性住房等公共利益需要外，原則上不得作為其他非工業(yè)用途。

6.在公共配套條件支撐的情況下，位于已建成或近期規(guī)劃建設(shè)的軌道站點500米范圍內(nèi)且周圍居住用房不足的工業(yè)用地，因建設(shè)配套人才住房和保障性住房需要，可以調(diào)整工業(yè)用地用途，但調(diào)整的工業(yè)用地面積總量應(yīng)控制在10%以內(nèi)。

7.嚴格控制區(qū)塊線內(nèi)M1改為M0，原特區(qū)外各區(qū)（新區(qū)）區(qū)塊線內(nèi)M1改M0的工業(yè)用地面積總量控制在20%以內(nèi)，南山區(qū)區(qū)塊線內(nèi)M1改M0的工業(yè)用地面積總量控制在50%以內(nèi)。

8.以出讓方式供應(yīng)的一般產(chǎn)業(yè)項目用地，其建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物依法可以轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當整體轉(zhuǎn)讓。以出讓方式供應(yīng)的項目用地，其建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物依法可以抵押。以租賃方式供應(yīng)的項目用地，其建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押。

9.工業(yè)用地工改工（M1改M1）的，原建項目已竣工投產(chǎn)，并達到相關(guān)監(jiān)管要求，重建項目符合片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，允許申請拆除重建，不受舊工業(yè)區(qū)申請拆除重建城市更新有關(guān)建筑物建成時間原則上應(yīng)不少于15年的年限限制。

10.鼓勵單一生產(chǎn)功能的工業(yè)園區(qū)按照產(chǎn)城融合的思路，并在符合城市規(guī)劃的前提下，適當安排建設(shè)用地用于商品零售、住宿餐飲、商務(wù)金融、人才住房等建設(shè)，推動相關(guān)區(qū)域從單一生產(chǎn)功能向城市綜合功能轉(zhuǎn)型。

11.緊鄰一級線工業(yè)用地的其他用地，除規(guī)劃建設(shè)與工業(yè)園區(qū)配套的宿舍和人才住房、保障性住房外，不得新規(guī)劃建設(shè)居民住宅區(qū)。

12.工業(yè)園區(qū)及建筑物名稱應(yīng)冠“產(chǎn)業(yè)、科技、研發(fā)、創(chuàng)意設(shè)計”等表明建筑物用途的字樣，不得使用“類住宅化”和“類商業(yè)化”名稱。

13.加強市區(qū)重點產(chǎn)業(yè)項目遴選的組織工作，確保重點產(chǎn)業(yè)和重點企業(yè)項目落地。重點產(chǎn)業(yè)項目用地出讓底價按照評估價的70%確定，其中戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)和高端制造業(yè)出讓底價同時適用產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向修正系數(shù)。

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