風(fēng)云起，大勢動。坐園區(qū)發(fā)軔之地，論園區(qū)運營之道。5月18-19日，第12期《產(chǎn)業(yè)園區(qū)操盤實戰(zhàn)大講堂》之《產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務(wù)與金融創(chuàng)新》在廣州開幕。近百位園區(qū)界貴賓匯聚于此。二天時間，五位園區(qū)運營操盤實戰(zhàn)大師，就園區(qū)運營模式，園區(qū)服務(wù)、私募股權(quán)及園區(qū)融資進行一場有態(tài)度、有深度、有干貨、有啟發(fā)的思想大碰撞。

“資本時代”的園區(qū)運營術(shù)

中國地產(chǎn)的傳統(tǒng)住宅開發(fā)進入了低利潤增長期，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集聚房產(chǎn)銷售功能、物業(yè)租賃運營、土地批租和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多元化盈利模式，為地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)了一片方興未艾的全新世界。政府層面更是對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)予以引導(dǎo)。幾方勢力早已將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)納入了自己的戰(zhàn)略版圖，他們或是蟄伏多年的產(chǎn)業(yè)運營商，亦或是實力雄厚的千億房企，或者是產(chǎn)業(yè)資源價值優(yōu)渥的制造業(yè)巨頭。

毫無疑問，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在給疲軟的地產(chǎn)“白銀十年”輸入新鮮的血液，它正在孕育土地增值新動能，打開跨界發(fā)展合作新機遇，重塑資本市場競爭新格局。

但所有的園區(qū)新進者和堅守者都同樣也面臨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)不可避免的幾大痛點：持有模式和現(xiàn)金流矛盾；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商運營能力不足；欠缺打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈的能力，人才生態(tài)構(gòu)建能力缺乏……在這一趨勢下，尋找不動產(chǎn)買賣和租賃之外的收入，提高園區(qū)運營能力就變得分外重要。

大咖云集、群英薈萃，百家爭鳴，共論產(chǎn)業(yè)園區(qū)“運營為王”之道。

擁有近二十年的園區(qū)地產(chǎn)運營管理經(jīng)驗，擅長產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源整合與運營，曾任天津鑫茂集團常務(wù)副總裁兼科技園集團總經(jīng)理、河南東方今典集團常務(wù)副總裁兼產(chǎn)業(yè)園集團總經(jīng)理任洪斌老師首先登場，從大格局下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場變化到資本的競逐解析，回顧過去幾年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之路，并指出資本模式下的園區(qū)運營，其實就是將產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)實現(xiàn)資本化和證券化的運作。當(dāng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目一旦通過資本化和證券化運作之后，它將會對企業(yè)的經(jīng)營理念、運營模式、招商方式和盈利模式產(chǎn)生較大影響和改變，也一定會為企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。任洪斌老師認為，當(dāng)一個企業(yè)將產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)實現(xiàn)了的資本化和證券化運作之后，首先可以解決園區(qū)項目的經(jīng)營資金問題；二、是可以促進園區(qū)企業(yè)經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變；三、是可以改善園區(qū)項目的招商銷售方式；四、是可以豐富產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的運營模式；五、是可以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的盈利模式，并結(jié)合具體案例與實操細節(jié)，一一論證，給在座的園區(qū)同仁上了一堂生動的園區(qū)運營操盤術(shù)。

隨后登場的是12年服務(wù)400多家園區(qū)，操盤園區(qū)成功率90%的臣通總經(jīng)理商國臣老師提出，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)三十年道更的變遷中，曾經(jīng)風(fēng)光無限、鮮衣怒馬的開發(fā)商，將會從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的大舞臺黯然謝幕。在未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的結(jié)構(gòu)模型中，園區(qū)運營商將逐漸取代開發(fā)商，處于中心重要的位置，是所有資源的中心鏈接點。資本市場和投資人是穩(wěn)定方向的兩翼，服務(wù)商是核心推力。過去數(shù)十年，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的潮涌，園區(qū)開發(fā)商經(jīng)歷了史上瘋狂的成長時期。彼時，園區(qū)開發(fā)商作為政府與企業(yè)之間的中間載體，從圈置土地、建構(gòu)物業(yè)并售，快速獲取巨額收入的方式中嘗到甜頭。今天的園區(qū)開發(fā)商面臨著一場嚴峻的生死轉(zhuǎn)折，地艱難，融資艱難，人才匱乏，運營維艱……要么自救轉(zhuǎn)型，要么被剔除出局。商國臣老師的觀點引發(fā)了在場所有園區(qū)學(xué)員的深思。

投融資之術(shù)，編織園區(qū)資本的網(wǎng)絡(luò)

得資本者得天下，中國企業(yè)已進入資本跨越式發(fā)展階段，擁有“資本”思維模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)才能在轉(zhuǎn)型中緊抓機遇，立于不敗地位。在當(dāng)下資本大行其道的行業(yè)背景之下，中國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場，已成為各界投資者角逐的陣地。如何在蓬勃發(fā)展的私募股權(quán)投資基金市場中分到一杯羹，已是眾多有投融資需求的產(chǎn)業(yè)園區(qū)亟待解決的問題。

目前國內(nèi)的經(jīng)濟增長模式開始由要素驅(qū)動、投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動，區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等創(chuàng)新元素的加入使得各產(chǎn)業(yè)逐漸升級。著名天使投資人藍飛騰老師認為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的金融模式已經(jīng)從要素驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的融資模式從間接融資轉(zhuǎn)向直接融資，產(chǎn)業(yè)園區(qū)想要獲得資本市場的青睞，必須長袖善舞，要深諳資本市場的投資營運之道，同時也要有嫻熟的商業(yè)計劃書寫作技巧。深入淺出的講解，讓參與課程的園區(qū)學(xué)員們對掌握深刻的投融資理論、熟悉投融資具體實踐環(huán)節(jié)、把握精準(zhǔn)的投資時機，真正實現(xiàn)由‘實業(yè)’向‘實業(yè)+資本’的發(fā)展模式的華麗轉(zhuǎn)型有了較為深刻的認知和理解。

深圳前海齊心金融控股集團副總裁，復(fù)旦大學(xué)和芝加哥肯特法學(xué)院金融法雙碩士，曾任多家知名企業(yè)高級投資經(jīng)理的張嶂老師經(jīng)營融資領(lǐng)域數(shù)十年，對園區(qū)融資更有著獨到的見解。中小園區(qū)的發(fā)展越來越離不開資本市場的支持。找私募股權(quán)基金已經(jīng)成為園區(qū)市場一個非常普遍、流行的解決資金問題的重要渠道。盡管私募股權(quán)基金和產(chǎn)業(yè)園區(qū)是很好的“搭檔”，但由于園區(qū)對私募股權(quán)基金的運作規(guī)律，“脾氣性格”，投資技術(shù)等內(nèi)容知之甚少，在尋找私募股權(quán)基金的過程中，不僅會走彎路，做無用功，甚至可能落入“投資陷阱”，背負本不必要的包袱。因此，充分了解私募股權(quán)基金行業(yè)的運作規(guī)律，把園區(qū)競爭力的一面準(zhǔn)確地展示給私募股權(quán)基金，在更對等的情況下進行投資談判，才能更有效率地吸引到私募股權(quán)基金。張嶂老師結(jié)合實操案例，和學(xué)員展開互動，使園區(qū)學(xué)員全面了解園區(qū)行業(yè)的融資運作模式和風(fēng)險控制的關(guān)鍵點和技巧，學(xué)會如何運用私募股權(quán)合法、有效地實現(xiàn)融資的目的。

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