中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)云激蕩。

各路諸侯群雄割據(jù)，外界資本競相涌入，在這種浩蕩大勢的澎湃沖擊之下，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在繼續(xù)沿襲著一往無前的發(fā)展勢頭的同時(shí)，也呈現(xiàn)著一幅中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“浮世繪”：喧囂繁華、千姿百態(tài)，既充滿著魅力和惶惑，也承載著變革與魄力。從2017年政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、行業(yè)大事件等維度來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將面臨著更多的機(jī)遇和發(fā)展契機(jī)，同時(shí)將呈現(xiàn)以下十大發(fā)展趨勢。

趨勢一

政策引導(dǎo)招商新局面

festive customs

一系列促外資政策密集發(fā)布，在提振外商投資信心的同時(shí)，也給其帶來了更多投資機(jī)遇，更多的外資開始增加對中國新興制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的投資。未來我國將進(jìn)一步降低準(zhǔn)入門檻，拓寬對外資開放領(lǐng)域，出臺更多符合中國產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的促外資優(yōu)惠政策，智能制造、環(huán)保等領(lǐng)域的發(fā)展也將再提速。

商務(wù)部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1至10月，全國新設(shè)立外商投資企業(yè)26174家，同比增長15.9%；與此同時(shí)，吸引外資結(jié)構(gòu)性變化顯著，制造業(yè)吸引外資增速是整體吸引外資增速的3倍，主要流入技術(shù)密集型制造業(yè)。其次，新入的外商投資企業(yè)則主要集中在新材料、生物技術(shù)、智能機(jī)器人、高端芯片、3D打印、無人機(jī)和人工智能等方面。

外資正在加速搶灘中國經(jīng)濟(jì)“新動能”產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商引資要與國家對外資的放寬政策相結(jié)合，借助政策東風(fēng)，為園區(qū)招徠更多的外資企業(yè)。

趨勢二

實(shí)體經(jīng)濟(jì)利好，產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展

festive customs

報(bào)告中明確指出要著力加快建設(shè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新、現(xiàn)代金融、人力資源協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系，著力構(gòu)建市場機(jī)制有效、微觀主體有活力、宏觀調(diào)控有度的經(jīng)濟(jì)體制，不斷增強(qiáng)我國經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新力和競爭力水平。

給中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展指明方向，繼續(xù)支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高發(fā)展水平，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)邁向全球價(jià)值鏈中高端，將培育諾干世界級先進(jìn)制造業(yè)集群，另外區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、鄉(xiāng)村振興發(fā)展等戰(zhàn)略實(shí)施，為整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有明確的指導(dǎo)作用。

趨勢三

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級仍是主要目標(biāo) 

festive customs

產(chǎn)業(yè)選擇包括兩個(gè)維度：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇和產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的選擇。目前國內(nèi)園區(qū)數(shù)量多且同質(zhì)化嚴(yán)重，招商競爭壓力大。另外經(jīng)濟(jì)放緩及產(chǎn)能過剩，加工制造業(yè)受沖擊，知識密集、技術(shù)密集等產(chǎn)業(yè)發(fā)展有待提升，因此需要準(zhǔn)確定位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主導(dǎo)方向和產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)。

從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及的環(huán)節(jié)來看，需要從產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚角度出發(fā)，選擇附加值高的產(chǎn)業(yè)鏈。受勞動人口紅利的消散、環(huán)境成本、人民幣壓力等疊加影響，我國制造業(yè)“微笑曲線”的底部正在減弱，工業(yè)4.0時(shí)代制造業(yè)生產(chǎn)鏈兩端與底端的價(jià)值差異將更巨大，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)升級轉(zhuǎn)型迫在眉睫，未來發(fā)展方向在微笑曲線前后兩端。

從主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向來看，受政策支持地區(qū)的及新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，再根據(jù)不同城市、不同區(qū)域自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特色，打造跟當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)相契合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。其中7大戰(zhàn)略性新興行業(yè)（節(jié)能環(huán)保、新興信息產(chǎn)業(yè)、生物產(chǎn)業(yè)、新能源、新能源汽車、高端裝備制造業(yè)和新材料）是未來重點(diǎn)發(fā)展對象，應(yīng)瞄準(zhǔn)行業(yè)發(fā)展的行業(yè)。

趨勢四

區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化差異

festive customs

報(bào)告提出，加大西部開放力度。同時(shí)，也指出要深化改革，加快東北等老工業(yè)基地振興，建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機(jī)制。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移作為直接推力，不同地區(qū)在不同階段將出現(xiàn)不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求。我國東部沿海產(chǎn)業(yè)升級后將原有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至中西部和大城市周邊小城鎮(zhèn)，激發(fā)不同類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求；另外，自貿(mào)區(qū)、國家級新區(qū)、城鎮(zhèn)化等也均為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求的動力。

東部仍然占領(lǐng)政策扶持高地，走在產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的前端：未來發(fā)展重點(diǎn)在戰(zhàn)略性新興行業(yè)和交運(yùn)、金融、信息等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，加快進(jìn)入工業(yè)4.0時(shí)代占據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高地，代表東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心—產(chǎn)業(yè)將會有更大的容量空間。東部沿海區(qū)域?qū)⒓涌爝M(jìn)入工業(yè)4.0時(shí)代，各城市將抓住自身的行業(yè)和基地，進(jìn)行差別化競爭。

中西部及大城市周邊小城鎮(zhèn)承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：長江經(jīng)濟(jì)帶助推中部和川渝地區(qū)產(chǎn)業(yè)承接能力，工業(yè)仍主要以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，主要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求是工業(yè)園區(qū)、物流園、高科技園。

隨著長江經(jīng)濟(jì)帶上升為國家戰(zhàn)略，基建、港口將催生大量的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)機(jī)會，尤其是航運(yùn)能力提高將極大刺激物流地產(chǎn)需求。

整體來看，產(chǎn)業(yè)投資由沿海地區(qū)向中西部地區(qū)、由大城市向城市郊區(qū)與周邊地區(qū)的轉(zhuǎn)移十分明顯，在國家政策的推動及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承載下，產(chǎn)業(yè)發(fā)展將形成“西進(jìn)北上”的格局。

趨勢五

競爭加劇，并購風(fēng)起

festive customs

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商、金融資本和制造業(yè)正在把焦點(diǎn)轉(zhuǎn)換到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域，各類資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨勢明顯加快。這是因?yàn)橐皇乾F(xiàn)在供給側(cè)改革、脫虛向?qū)嵉拇蟊尘跋?，地方政府談判時(shí)要求企業(yè)不能單純地做住宅商業(yè)，還要促進(jìn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展，甚至帶著招商能力進(jìn)來，否則很難拿到地，這是傳統(tǒng)房企所不具備的，必須要尋找更多的資源背書；二是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間日漸逼仄，要尋找新的利潤增長點(diǎn)和業(yè)務(wù)亮點(diǎn)，現(xiàn)在特色小鎮(zhèn)、城市更新、片區(qū)PPP等領(lǐng)域都有很大的發(fā)展空間，與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的股權(quán)結(jié)合能夠很好地開拓新的業(yè)務(wù)和業(yè)績空間。

另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大并購時(shí)代席卷而來。比如，萬科與厚樸投資、高瓴資本、中銀投聯(lián)合收購普洛斯；泰禾集團(tuán)收購北科建23.32%的股權(quán)，成為第二大股東；碧桂園向中集產(chǎn)城增資，獲得25%股權(quán)，成為第二大股東……這個(gè)大并購時(shí)代，不是簡單的資產(chǎn)交易買賣，而是一個(gè)行業(yè)性的洗牌、換牌和格局重塑。更為關(guān)鍵的是，并購主角變成了一直不得其門而入的傳統(tǒng)房企。這意味著它們真實(shí)地發(fā)現(xiàn)原有那種與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商松散合作上的痛點(diǎn)，因此尋求主動出擊，將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)平臺納入旗下，以迅速擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，提升品牌標(biāo)簽力度。

趨勢六

城市更新不落幕

festive customs

在以北上廣深為代表的發(fā)達(dá)城市核心區(qū)域中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，如何從存量中找到增量，是城市更新面對的核心課題。未來一段時(shí)間，城市更新將深刻改變這些核心城市的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)乃至城市發(fā)展的邏輯與格局。

城市更新，不是簡單的大拆大建，也不是土地變性，或者廠房改造，而是對區(qū)域、土地、產(chǎn)業(yè)價(jià)值的反省式、內(nèi)涵式挖掘，是基于產(chǎn)業(yè)主題和概念進(jìn)行重新的“排列—組合—鏈接”，是一種全新的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)范式。

城市更新的市場上從來不缺開發(fā)商，也不缺資金，很多銀行、基金、信托甚至外資基金都對城市更新垂涎三尺，各類城市更新投資基金層出不窮。最缺乏的，其實(shí)是能夠很好的搭建盈利模式、控制風(fēng)險(xiǎn)以及具有良好運(yùn)營思路的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目必須從園區(qū)角度，以及PPP的維度的大運(yùn)營思維進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，對于一些將城市更新作為整體戰(zhàn)略部署的企業(yè)而言，“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力+土地整合能力+合作伙伴資源”的強(qiáng)弱，將會決定這條道路能夠走多遠(yuǎn)。

趨勢七

園區(qū)招商新變革

festive customs

加大西部開放力度，同時(shí)要深化改革，加快東北等老工業(yè)基地振興，建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機(jī)制。這意味著，國內(nèi)東部地區(qū)的一些產(chǎn)業(yè)向中西部和東北地區(qū)轉(zhuǎn)移，是一個(gè)必然的趨勢，這就為招商引資、承接轉(zhuǎn)移乃至進(jìn)入新的行業(yè)領(lǐng)域創(chuàng)造了有利條件。

沿海產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移與中西部產(chǎn)業(yè)的承接與整合，勢必帶來大量的園區(qū)招商機(jī)會。招商引資發(fā)展的新階段，傳統(tǒng)的招商引資模式已經(jīng)不能滿足新形勢的競爭要求，這對各地園區(qū)的招商引資提出了更高的要求。

2017年VR大潮風(fēng)涌，一場氣勢磅礴的VR革命席卷所有行業(yè)，也在深刻影響和改變著產(chǎn)業(yè)園區(qū)。新時(shí)期的園區(qū)招商，需要注入更多的技術(shù)含量和資本含量，園區(qū)招商的方式也在發(fā)生著一場顛覆性的變革，VR體驗(yàn)式招商成為園區(qū)招商的一種新方式、新體驗(yàn)。

臣通推出的體驗(yàn)中心，每年對接幾萬企業(yè)家流量，結(jié)合新穎、成熟的VR技術(shù)給企業(yè)提供全面、生動、真實(shí)的形象展示，為政府招商引資和產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商提供大量的流量窗口和機(jī)遇。

趨勢八

產(chǎn)業(yè)投資出新招

festive customs

從工業(yè)廠房到物流倉儲，從孵化器到主題園區(qū)，再到產(chǎn)業(yè)新城，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的細(xì)分門類千差萬別，企業(yè)風(fēng)格上也有南派精細(xì)市場化與北派粗獷政策型之分，但無論產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)看上去多么復(fù)雜，一個(gè)大方向已經(jīng)成為行業(yè)人士的共識——園區(qū)盈利模式，未來必須從賺土地和物業(yè)的錢，向賺產(chǎn)業(yè)的錢轉(zhuǎn)變。

要實(shí)現(xiàn)這個(gè)轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)孵化與產(chǎn)業(yè)投資是互為犄角、相輔相成的兩個(gè)核心抓手，產(chǎn)業(yè)孵化為產(chǎn)業(yè)投資積累項(xiàng)目池，產(chǎn)業(yè)投資利用金融力量助推孵化企業(yè)加速發(fā)展。孵化與投資，既是園區(qū)企業(yè)深度介入產(chǎn)業(yè)鏈條，分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展成果的主要路徑，更是其擺脫傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式與“二房東”身份的重要倚仗。

另一方面，園區(qū)運(yùn)營商要做投資，必須與產(chǎn)業(yè)培育、產(chǎn)業(yè)集聚、創(chuàng)新服務(wù)等多方面要素結(jié)合在一起進(jìn)行整體架構(gòu)設(shè)計(jì)與搭建，不能為投資而投資，與園區(qū)主業(yè)相分離，那就失去了本來之義。

張江高科、浦東軟件園、成都政府投“錘子”等案例已經(jīng)表明，產(chǎn)業(yè)投資是一條可行的路徑?，F(xiàn)階段，產(chǎn)業(yè)投資更多是被當(dāng)作園區(qū)的招商手段來使用，未來，產(chǎn)業(yè)基金、產(chǎn)業(yè)服務(wù)，將作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈條上一個(gè)新的抓手異軍突起。

趨勢九

田園綜合體異軍突起

festive customs

十九大報(bào)告指出，實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化；深化農(nóng)村土地制度改革，構(gòu)建現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系、生產(chǎn)體系、經(jīng)營體系，發(fā)展多種形式適度規(guī)模經(jīng)營，培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，促進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。

中國經(jīng)過三十多年快速的工業(yè)化和城市化，過去說“三農(nóng)”，實(shí)際上，對農(nóng)村的公共政策，基本是圍繞工業(yè)化、城市化對農(nóng)村的需求來制定的，農(nóng)村成為城市糧食和工業(yè)原料供應(yīng)基地，農(nóng)業(yè)的發(fā)展即是農(nóng)村的發(fā)展，導(dǎo)致整個(gè)鄉(xiāng)村的價(jià)值被忽視。十九大報(bào)告提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、農(nóng)村現(xiàn)代化，反映了中央對農(nóng)村定位的再思考，對鄉(xiāng)村價(jià)值的重視。

田園綜合體集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體，以空間創(chuàng)新帶動產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、鏈條延伸，有助于實(shí)現(xiàn)一二三產(chǎn)深度融合，打造具有鮮明特色和競爭力的“新第六產(chǎn)業(yè)”，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)及載體（農(nóng)莊、農(nóng)場、農(nóng)業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)等）的升級換代。

未來很有可能的是，通過城、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村三者功能的分工，來調(diào)整城市的形態(tài)：城市就是知識密集、產(chǎn)業(yè)升級的地方，而鄉(xiāng)村則是文化的、鄉(xiāng)土的、健康的、休閑的、歷史的田園綜合體；在城鄉(xiāng)之間還會有連接城市和鄉(xiāng)村的“驛站”，這個(gè)地帶會產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)重構(gòu)的空間，有些會成為適合人居住的特色小鎮(zhèn)。

趨勢十

飛地園區(qū)高歌猛進(jìn)

festive customs

報(bào)告中提出，以“一帶一路”建設(shè)為重點(diǎn)，堅(jiān)持引進(jìn)來和走出去并重，加強(qiáng)創(chuàng)新能力開放合作，形成陸海內(nèi)外聯(lián)動、東西雙向互濟(jì)的開放格局。

中國正在堅(jiān)定地推進(jìn)“一帶一路”戰(zhàn)略，但一帶一路沿線國家和地區(qū)發(fā)展水平參差不齊，既有發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，也有發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體，很難用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)、一個(gè)規(guī)則、一個(gè)模式來建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)，所以必須依據(jù)開放、包容、共享、均衡的目標(biāo)要求，打造多層次、多類型、靈活多樣的雙邊、多邊、區(qū)域性、全球性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)群落，以點(diǎn)連線、以線帶面，逐步形成“一帶一路”上的園區(qū)網(wǎng)絡(luò)。

在這一政策的指導(dǎo)之下，已經(jīng)成為中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、升級、走出去最核心載體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也正在嘗試以全新組織模式，率先做出探索和實(shí)踐，并且顛覆以往的園區(qū)模式。其特點(diǎn)在于基于合作共贏的基礎(chǔ)下，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的對接及模式的互通互聯(lián)。

它徹底打破了本地化的理念和區(qū)隔，演化為不限于一城、不拘于一域的新型組織，是一個(gè)面向世界，整合與配置全球資源的多式聯(lián)運(yùn)互聯(lián)互通樞紐。其所承擔(dān)的功能，是“統(tǒng)籌”、“輻射”和“孵化”，無論從政治意義，經(jīng)濟(jì)意義還是園區(qū)本身內(nèi)涵而言，都是中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)史上又一次重要創(chuàng)新。

臣通顧問專注產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)定位調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)等一站式服務(wù)，臣通顧問13年服務(wù)400多家產(chǎn)業(yè)園區(qū)合作案例，擁有1500個(gè)多城市調(diào)研數(shù)據(jù)，3000多案例庫，專業(yè)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供一站式服務(wù)機(jī)構(gòu)。服務(wù)熱線：400-888-3807。想了解更多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)資訊，請關(guān)注臣通顧問網(wǎng)站：www.china-shenze.com

微信關(guān)注：臣通顧問官方公眾號（橙園區(qū)）