如果沒有廣深科技創(chuàng)新走廊，東莞就只是東莞，但現(xiàn)在是與廣州、深圳構成一個整體，這一身份顯然更具吸引力。當前，這個位于廣深軸線中間點的制造業(yè)城市，通過粵港澳大灣區(qū)、廣深科技創(chuàng)新走廊的敏感身份，獲得更多關注和資源。加速邁向創(chuàng)新型一線城市，其產業(yè)地產也成為一塊被開發(fā)的“新大陸”。

東莞的產業(yè)變遷是整個中國經濟的縮影，同樣，東莞的產業(yè)地產發(fā)展也能夠映射中國產業(yè)地產大潮中一朵別有洞天的浪花，這是一條完全不同于大規(guī)模拿地開發(fā)園區(qū)新城模式的路徑。橙園區(qū)曾經寫過一篇報道《東莞，產業(yè)地產新大陸》，作為佐證的是，對于產業(yè)地產政策的扶持、傾斜力度，東莞無疑是空前的，近期，又一個重磅產業(yè)用地政策出爐——東莞市政府正式印發(fā)了《東莞市新型產業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》（下稱《辦法》）。

《辦法》從準入條件、規(guī)劃管控、土地價格、產權分割、履約監(jiān)管等方面明確了新型產業(yè)用地（M0）管理的基本原則和要求。盡管在模仿、借鑒、對標深圳，但東莞的創(chuàng)新魄力可見一斑。

五大范圍

優(yōu)先試行

新型產業(yè)用地（M0），優(yōu)先在以下范圍內試行：

1、納入《廣深科技創(chuàng)新走廊（東莞段）空間規(guī)劃》的省、市創(chuàng)新核心平臺和創(chuàng)新節(jié)點；

2、廣深高速公路兩側各 1 公里范圍內；

3、用地面積 150 畝及以上的城市更新單元；

4、由市統(tǒng)籌、市鎮(zhèn)聯(lián)合統(tǒng)籌的地塊，以及市招商創(chuàng)新辦確定的市鎮(zhèn)聯(lián)合重點招商的區(qū)域；

5、市區(qū)的莞城街道、東城街道、萬江街道、南城街道，東南臨深片區(qū)的塘廈鎮(zhèn)、清溪鎮(zhèn)、鳳崗鎮(zhèn)、樟木頭鎮(zhèn)，及其他與深圳接壤的長安鎮(zhèn)、大朗鎮(zhèn)、大嶺山鎮(zhèn)、黃江鎮(zhèn)，可在前述范圍以外各增加 2 個新型產業(yè)用地（M0）項目。

劃重點

No.1

工業(yè)保護線內允許適量布局新型產業(yè)用地。用地規(guī)模原則上不超過工業(yè)保護線總規(guī)模的10%，市區(qū)四個街道、松山湖高新區(qū)、濱海灣新區(qū)作為新型產業(yè)重點發(fā)展區(qū)域，可適當提高M0比例。

No.2

新型產業(yè)土地年限。M0土地出讓年限為40年，其中不可分割M0可延長至50年。“工改M0”土地出讓年限為50年。已出讓土地轉M0的，按原建設用地剩余出讓年限確定。

No.3

新型產業(yè)項目須在出讓土地內無償貢獻一定比例的土地、產業(yè)用房。“工改M0”需按城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，將不低于總面積15%的土地無償移交政府。地塊太小，經規(guī)劃評估無需貢獻土地的，按使用類型2倍土地出讓底價繳納部分地價。

No.4

《辦法》第十六條提出，新型產業(yè)用地（M0）允許配置一定比例商業(yè)辦公、配套型住宅，其中配套型住宅的計容建面不得高于項目總計容建筑面積的20%?？煞指钷D讓的計容建筑面積不得超過該用地總計容建筑面積的49%。已辦理分割轉讓的M0項目不得再次申請分割轉讓。另外，開發(fā)主體可自主選擇采取預售或現(xiàn)售方式進行銷售。采用預售方式的，須參照商品房預售款管理辦法，由市住建部門對其預售資金進行統(tǒng)一監(jiān)管。

No.5

符合分割轉讓條件的產業(yè)用地單棟建筑的套內建面不得少于2000㎡。每個基本單元的套內面積不得少于300平方米。

No.6

產業(yè)用房二次轉讓，優(yōu)先由原開發(fā)主體或政府及其產業(yè)用房管理主體按原價回購；若原開發(fā)主體或政府等放棄回購的，可入市轉讓，轉讓方應按一定比例的增值收益上繳政府：

①首次轉讓未滿3年（含），增值收益全部上繳；

②首次轉讓屆未滿5年（含），增值收益上繳50%；

③首次轉讓屆滿5年的，增值收益上繳20%。

No.7

開發(fā)主體準入門檻。

①開發(fā)注意必須在東莞市注冊成立獨立法人；

②具有較強投資產出，滿足以下條件之一。投資強度（投資總額/占地面積）不低于600萬RMB/畝；年產出比（年度工業(yè)總產值/占地面積）不低于1200萬RMB/畝。

導向

東莞此次出臺《東莞市新型產業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》既吸收借鑒了深圳市的先進經驗，也有自己的突破和創(chuàng)新，這將為東莞市產業(yè)轉型升級、助推粵港澳大灣區(qū)建設和廣深科技創(chuàng)新走廊規(guī)劃建設提供強大動力?？梢灶A見的是，在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展加速對接和廣東省各地區(qū)新一輪產業(yè)轉型升級深入推進的背景下，M0項目將為開發(fā)商激發(fā)更多機會，但同時，各地對M0的強監(jiān)管態(tài)度將是常態(tài)，開發(fā)商在介入M0項目時也應注意相關管控制度、防控風險。

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