又一年了。

一場超長待機的實力派寒潮席卷之下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)2018年的末尾，顯得更冷一些。

有人說，今年是過去十年最冷的一年，也許也是未來十年最暖的一年。

2018年，呈現(xiàn)在眼前的正是一幅產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“浮世繪”：喧囂繁華、千姿百態(tài)，長袖善舞的魅力迸射間，也充溢著惶惑不安與迷茫。

01用地政策松綁了，你上不上車？

2018年的年末，各地的新型產(chǎn)業(yè)用地新政如烽火遍天吹角連營，限容積率、限分割銷售、限商業(yè)用地的層層封印被一一揭開。

深圳-湖南-湖北-東莞-鄭州-廣州……各地政府的“因城施策”，正在如漣漪般擴散，如星火般燎原。

2018產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)下半場，分而治之、同曲微妙成為小趨勢。

工業(yè)用地“因城施策”雖然讓政策空間多了彈性和余地，但是裹挾了地方政府、開發(fā)商、金融資本及第三方服務商等各路利益群體的龐雜鏈條，稍有風吹草動，都可能帶來巨大的尋租空間和灰色地帶。

02藏在排行榜里的融資難

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)江湖的2018年，照例是從榜單揭曉、座次重定開始的。

2018年，華夏幸福、上海臨港、招商蛇口等為代表的地產(chǎn)領頭羊，銷售額才破1000億；而房企銷售額已進入7000億時代?！百Y金”二字，是園區(qū)成長之路上的詠嘆調(diào)。

2003年，隨著第一份房企10強榜單的發(fā)布，房企排名逐漸從民間第三方的認證，走向了主流機構的心智認同。

銀行、信托、資管、私募，紛紛掏出風控判官筆，或是劃定前30，前50，前100的記號，或是圈閱出一個短短的白名單，然后成本逐級抬升、風控標準趨嚴，排名對于園區(qū)開發(fā)商而言，不僅是關涉江湖地位的面子問題，更是融資難易程度的門檻階梯。

融資難的大環(huán)境中，都如寒附火者，要離融資火種近一點，也如沙漠駱駝，要離綠洲水源近一點，再近一點。

2015-2016年發(fā)的公司債，捱到了今明兩年的償債高峰；融資+信貸的里應外合，遇到了一輪嚴過一輪的去杠桿；質(zhì)押的股票市值下滑，還掉的信用貸借不回來，增量面臨縮量，審批鏈條拉長，融資現(xiàn)金流漸漸枯竭，資金鎖鏈慢慢收緊。

融資收緊、杠桿下降、非標趨嚴，企業(yè)自籌、海外發(fā)債和銷售改善成為園區(qū)平順現(xiàn)金流的主要渠道。2018年，現(xiàn)金流斷了，即便如華夏幸福也只能賣項目賣股權，斷臂求生。

03活下去的冰與火之歌

萬科在會場四面掛出“活下去”的巨幅標語時，應該沒有想到“活下去”會從房企到園區(qū)開發(fā)商的哀鴻遍野，演變成一場產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)寒冬里的全民焦慮。

裁員潮、償債潮、優(yōu)化潮，潮起潮落的風浪聲中，園區(qū)運營商們開始大撤退。2018年，呈現(xiàn)的正是一幅產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“浮世繪”：喧囂繁華、千姿百態(tài)，長袖善舞的魅力迸射間，也充溢著惶惑不安與迷茫。

園區(qū)行業(yè)大躍進、大并購、大肆擴張的蒙眼狂奔，終于在中美貿(mào)易戰(zhàn)、政策風變、資金與實體經(jīng)濟衰敗的重重阻力中慢了下來。

過去一個區(qū)域一個區(qū)域的搭整建制團隊，一個項目一個項目的大規(guī)模挖角同行，拿地熱潮、并購大年里招的都是區(qū)域總、投拓口，現(xiàn)在為了快速去化，統(tǒng)統(tǒng)換成了營銷崗、融資崗和銷售崗。

由于快速擴張?zhí)Ц叩男袠I(yè)平均薪酬，反而成為園區(qū)行業(yè)全面收縮的理由。

于是，還能緩還能等的職位全部停招，年終獎延遲或者縮水，壓縮成本先從減薪開始，還有大批園區(qū)運營商借人員優(yōu)化、結構調(diào)整或業(yè)務重組的由頭，開始裁員，甚至于放棄并購擴張，壓縮投資團隊；放棄某個城市，回撤整個區(qū)域；放棄某個板塊，裁掉整個布局。

一半是海水一半是火焰的分野之間，各大主流園區(qū)運營商的策略頗耐人尋味。

房企轉型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)潮，在今年冬天的寒風里，被悄悄隱去了，畢竟對于很多房企來說，今年的主業(yè)是“活下去”，能把主業(yè)做好，已實屬不易。

而園區(qū)運營商的轉型潮，對于頭部園區(qū)運營商是雨穿竹林，吟嘯且徐行，對于其他園區(qū)運營商卻是上下求索而不得的奢侈品，即便政府平臺也概莫能外。

04園區(qū)江湖，群雄圖譜

有人跌跌撞撞，有人幸福平安

2015年以來，華夏幸福第一次被擠出行業(yè)前十，史無前例的環(huán)京限購對于重倉布局的華夏幸福無異于致命一擊，在負面和波折中，這一年過得既不“幸福”，也不“平安”。

這家一直以“產(chǎn)業(yè)新城運營商”自居的非典型房企，先是被傳“資金鏈斷裂”，再是年報遭上交所18問，最后終于靠著和平安的“百億牽手”化解危局。

7月10日，華夏幸福突然公告，公司控股股東華夏控股向平安資管轉讓19.70%股份，轉讓價格為23.655元/股，轉讓價款共計137.7億元。轉讓完成后，平安資管合計持股19.88%，躍升華夏幸福第二大股東。

此次“城下之盟”附有極為嚴格的對賭條件，華夏幸福承諾，在2018年度、2019年度、2020年度的凈利潤增長率分別不低于30%、65%、105%，即分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元。否則，華夏幸福將對平安資管進行現(xiàn)金補償。

這一單被業(yè)內(nèi)評價為資本洗牌、屯糧續(xù)命，擁抱融合的交易背后，是各懷心思的盤算和考量。

有人百戰(zhàn)歸來，也有人黯然離場

雄心萬丈、大張旗鼓殺入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，兩大宇宙級房企碧桂園產(chǎn)城和萬科產(chǎn)城，已經(jīng)開始進行區(qū)域公司人員和部門的“優(yōu)化、調(diào)整、合并”，撤離產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的金鑼已經(jīng)響起；

承擔著寶能集團產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)勃勃野心的寶能城發(fā)僅存活了1年時間便被并入寶能地產(chǎn)，寶能城發(fā)總裁余英黯然離職；

當了北科建二股東的泰禾集團本想在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域也分一杯羹，如今卻身陷嚴重的資金危局，高管離職頻頻，員工人心惶惶，“至暗時刻”已經(jīng)到來；

房企中南建設和京漢股份也分別轉讓了產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務，以騰挪資金給主業(yè)滅火；

他們倒下的原因，可能正是當年崛起的理由。

有人辭官歸故里，也有人星夜赴考場

十年磨一劍。2018年7月18日，央企中國南山集團旗下的南山控股（002314.SZ）通過換股方式吸收合并深基地B（200053.SZ）終于走完最后一步，南山控股為這次“B轉A”換股新發(fā)行股份在當日實現(xiàn)上市。身為國資物流地產(chǎn)第一龍頭的寶灣物流終于登陸A股，插上了資本之翼，有望成為攪動國內(nèi)物流地產(chǎn)江湖新一輪軍備競賽的鯰魚，甚至改變當下的物流地產(chǎn)格局。

在這個動蕩不安的年份，依然有一批園區(qū)運營商突出重圍。炎黃集團、溫州置信集團、百富東方等佼佼者，在經(jīng)歷內(nèi)部變革、戰(zhàn)略調(diào)整后，業(yè)績明顯上升，規(guī)模迅速擴大，加速拿地步伐，成為行業(yè)黑馬。

于是，縱橫交錯下，依然有前仆后繼者，懷揣產(chǎn)業(yè)騰挪、實業(yè)報國的理想，力圖打通一條從地產(chǎn)到產(chǎn)業(yè)，從曲線圈地到產(chǎn)業(yè)賣房的跨界產(chǎn)業(yè)鏈。

05從黃金序曲到洗牌陣痛

據(jù)《2018中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)持續(xù)發(fā)展藍皮書》數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國375家兩類國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)（國家級經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)）合計GDP為18.6萬億元，超過同期全國GDP的1/5（22.5%），于是發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為各地政府的頭號工程。政策風向下，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的黃金時代序幕徐徐拉開，恰如九萬里風鵬正舉。

然則，江湖路遠總風波。

上下游綿延、產(chǎn)業(yè)鏈縱橫、體量百萬億級的產(chǎn)業(yè)園區(qū)巨輪，早已與實體經(jīng)濟互相捆綁，在中美貿(mào)易戰(zhàn)和經(jīng)濟環(huán)境的博弈中左右搖擺。如果說2018是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的黃金序曲，那么接下來的一年將是陣痛和洗牌的時刻，熬過了方顯英雄本色，才能坦見彩虹。

確實還有無數(shù)園區(qū)開發(fā)商，糾結留戀以往地產(chǎn)盛宴的音樂未停，依然向往短平快、高周轉的舊時光，但產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層的邏輯、未來市場的格局、商業(yè)模式的設計，都在2018這一年里悄然改變著。

這一年，，第一部“園區(qū)法”橫空出世；

這一年，政向風變，國務院再度開啟開發(fā)區(qū)的整治風暴；

這一年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的融資破冰，1000多億資金涌入，類資產(chǎn)證券化風起；

這一年，重磅產(chǎn)業(yè)用地政策——國內(nèi)第一份M0（新型產(chǎn)業(yè)用地）管理辦法出爐；

這一年，園區(qū)開始轉向自持物業(yè)，開始籌劃走園區(qū)租金和物業(yè)費的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品之路；

這一年，中美貿(mào)易戰(zhàn)驟然開啟，實體經(jīng)濟遭遇史上至暗時刻，倒春寒席卷產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

希望2019年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的江湖除了排名體量的廝殺爭奪，可以多一些門派招式的變幻升級，多一些內(nèi)功心法的潛心修煉，多一些百舸爭流的金鼓齊鳴。

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