導(dǎo)言： 中美貿(mào)易戰(zhàn)的波云詭譎，實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的明晦未定，供給側(cè)改革及環(huán)保監(jiān)管?chē)?yán)苛……讓2019年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)呈現(xiàn)出前所未有之怪狀，既熾熱如火，又低靡如冰；既翩然起舞，又如履薄冰。涇渭分明卻糾結(jié)纏繞。

先是政策的兩重性：一方面，政府加大了對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策扶持，各種新型產(chǎn)業(yè)用地政策層出不窮。以廣州、東莞、鄭州、山東為代表推出的新型用地，利好十足地價(jià)要么2折，要么7折，而且可分割銷(xiāo)售；但是硬幣的另一面是政策的嚴(yán)苛性，不僅拿地越來(lái)越難，甚至提高了對(duì)產(chǎn)業(yè)的門(mén)檻限制，政府顯然對(duì)產(chǎn)業(yè)加大了嚴(yán)控力度——開(kāi)發(fā)商要么生產(chǎn)，要么破產(chǎn)！

而市場(chǎng)也呈現(xiàn)出現(xiàn)鮮明的二面性：一大波房企巨頭與金融玩家正蜂擁而來(lái)，他們攜資本之力，兼資源之厚勢(shì)，視園區(qū)行業(yè)為藍(lán)?；驊?zhàn)略布局落子，舉大步而進(jìn)，氣勢(shì)恢宏，攻城略地。而身處局中的玩家則在招商的困局中，在情懷與資本的高壓與磨煉下，痛并快樂(lè)著。

在實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的艱難時(shí)刻，園區(qū)的客戶(hù)——企業(yè)也遭遇著冰火兩重天的境況。傳統(tǒng)企業(yè)由于環(huán)保、稅收以及產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)苛與限制，流離失所，無(wú)園安身；而科技龍頭企業(yè)契合了行業(yè)風(fēng)口、乘借著政策東風(fēng)、頭頂稅收嬌子的光環(huán)，成為政府和園區(qū)的座上賓，供不應(yīng)求，狼多肉少……

大風(fēng)起于青萍之末。無(wú)論經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與行業(yè)環(huán)境如何變幻，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新趨勢(shì)亦正在萌芽之中，在中國(guó)政府大力推動(dòng)和倡導(dǎo)下，服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提升的中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，而與之形成強(qiáng)烈對(duì)比的、鮮明不對(duì)稱(chēng)的是：產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要承接的服務(wù)更加多樣和復(fù)雜，對(duì)于復(fù)合型專(zhuān)業(yè)人才的需求亦是求賢若渴；傳統(tǒng)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)舉步維艱，更加劇了對(duì)園區(qū)定位及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的重新審視，整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)與服務(wù)，需要我們更具想象力和創(chuàng)新性的去予以挖掘……欣欣向榮的園區(qū)發(fā)展態(tài)勢(shì)，也催生出一個(gè)巨大的、需求旺盛的產(chǎn)業(yè)園區(qū)學(xué)習(xí)的市場(chǎng)空間。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展大潮洶涌而來(lái)，臣通智庫(kù)亦順勢(shì)而為。5月17日-18日，臣通智庫(kù)舉辦的第18期園區(qū)董事匯在廣州隆重召開(kāi)，來(lái)自全國(guó)各地的100多位園區(qū)董事長(zhǎng)、管理層、業(yè)界大咖共聚一堂，共襄盛舉，共創(chuàng)園區(qū)破局發(fā)展的新要素。

破局一：超前謀劃，精準(zhǔn)定位突圍困局

董事匯上，商國(guó)臣老師表示，園區(qū)發(fā)展的困惑歸根結(jié)底于，定位不清、招商難繼，這兩個(gè)因素成為園區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展的隱痛。未來(lái)產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展，與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的前期策劃、定位、建設(shè)運(yùn)營(yíng)有著高屋建瓴的統(tǒng)領(lǐng)關(guān)系。

商老師認(rèn)為，目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的操盤(pán)模式大致分為三類(lèi)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)模式之一純地產(chǎn)模式，一度是曾經(jīng)的主流，光芒萬(wàn)丈，風(fēng)光無(wú)限，不過(guò)如今已出現(xiàn)嚴(yán)重的兩極分化：有的純地產(chǎn)模式園區(qū)依然風(fēng)生水起，快建快售快租賃，高周轉(zhuǎn)玩得無(wú)比嫻熟；有的則陷入招商難、高空置的泥沼，舉步維艱。

另一類(lèi)則是產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)模式。銷(xiāo)售還是持有，這個(gè)問(wèn)題在國(guó)家政策的強(qiáng)制下，以產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的模式被完美解決。地產(chǎn)首先保證了園區(qū)能夠先解決生存之需，而產(chǎn)業(yè)則在滿(mǎn)足了政府的訴求之后，也成為園區(qū)持續(xù)運(yùn)營(yíng)和盈利的落足點(diǎn)?，F(xiàn)下的園區(qū)運(yùn)營(yíng)中，產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的模式可謂風(fēng)頭正勁，正當(dāng)其時(shí)。

同時(shí)，商老師指出，第三種產(chǎn)業(yè)服務(wù)模式，即為園區(qū)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)提供差異化服務(wù)，將園區(qū)運(yùn)營(yíng)中涵蓋的市場(chǎng)調(diào)研、前期策劃、可行性研究、產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、營(yíng)銷(xiāo)推廣、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、增值運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、金融資本等綜合產(chǎn)業(yè)服務(wù)整體打包，通過(guò)產(chǎn)業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利才是園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式的王道終局。

當(dāng)下，很多園區(qū)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)都走入一個(gè)誤區(qū)，要么沒(méi)有縝密的市場(chǎng)調(diào)研，忽略與核心客群的精準(zhǔn)對(duì)接；要么紙上談兵、閉門(mén)造車(chē)，將園區(qū)建成“只可遠(yuǎn)觀不可褻玩”的花瓶，經(jīng)不住客戶(hù)與市場(chǎng)需求的考驗(yàn)，最后陷入招商困局之中。

商國(guó)臣老師認(rèn)為，一切脫離前期整體策劃的快速投資，脫離準(zhǔn)確定位的重復(fù)建設(shè)，最終都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目資金的過(guò)早沉淀和項(xiàng)目發(fā)展的后繼乏力，所以前期定位很關(guān)鍵。產(chǎn)業(yè)園的戰(zhàn)略定位是一個(gè)系統(tǒng)工程，要結(jié)合一切已知條件和趨勢(shì)，制定一套系統(tǒng)的作戰(zhàn)方法，定位不簡(jiǎn)單但也不是多么高不可及，重點(diǎn)要利用好產(chǎn)業(yè)“命運(yùn)法則”。這里說(shuō)的“命”是指園區(qū)的產(chǎn)業(yè)、政策、區(qū)位等主觀條件；“運(yùn)”則是說(shuō)產(chǎn)業(yè)園所要面對(duì)的產(chǎn)業(yè)細(xì)分層級(jí)的產(chǎn)品、服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)等多維度的發(fā)展條件。

通過(guò)精準(zhǔn)把關(guān)自身?xiàng)l件，以前瞻性的眼光聚焦未來(lái)，制度方案，做好每一階段的指導(dǎo)工作，同時(shí)緊密結(jié)合國(guó)家政策，根據(jù)政策引導(dǎo)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)際情況來(lái)制定產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主題。一句話(huà)總結(jié)，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)品、服務(wù)的精細(xì)化管理，加強(qiáng)完善園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，是未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

在共創(chuàng)環(huán)節(jié)，來(lái)自廣州、惠州等的園區(qū)代表分別發(fā)表各自觀點(diǎn)，對(duì)于臣通智庫(kù)提出的產(chǎn)業(yè)“命運(yùn)法則”和“天龍八步”深表認(rèn)同，并且現(xiàn)學(xué)現(xiàn)用，分析到位，積極從創(chuàng)新角度挖掘園區(qū)的潛力。

一位科技園的老總說(shuō)到，通過(guò)這個(gè)方法深入分析自身園區(qū)存在的優(yōu)劣點(diǎn)，能夠更加清晰明了的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，從而還能解決問(wèn)題，定位法則看似簡(jiǎn)單實(shí)則大有內(nèi)涵，值得深入研究和探討，對(duì)于園區(qū)團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)是一次不錯(cuò)的知識(shí)補(bǔ)充和實(shí)踐機(jī)會(huì)。

破局二：感覺(jué)觀念+場(chǎng)景體驗(yàn)，破解園區(qū)招商難題

前期的精準(zhǔn)定位正是為了招商服務(wù)，園區(qū)的發(fā)展成也招商敗也招商，具體如何讓招商快速成交？如何讓園區(qū)招商業(yè)績(jī)倍增？商國(guó)臣老師提出了臣通智庫(kù)的園區(qū)招商之“獨(dú)孤九劍”方法論，即核心賣(mài)點(diǎn)、圖紙招商、三網(wǎng)合一、感覺(jué)營(yíng)銷(xiāo)、場(chǎng)景營(yíng)銷(xiāo)、鐵軍團(tuán)隊(duì)、戰(zhàn)斗機(jī)制、致勝技巧九大點(diǎn)。

商國(guó)臣老師認(rèn)為，園區(qū)招商主要在于解決引流、體驗(yàn)及成交這三個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣，層層推進(jìn)的。園區(qū)在進(jìn)行招商時(shí)，應(yīng)鎖定這九大方向，立足本園區(qū)的賣(mài)點(diǎn)挖掘，打造“天、人、網(wǎng)”三網(wǎng)合一的格局，將目標(biāo)企業(yè)一網(wǎng)打盡；運(yùn)用“圖紙招商”模式規(guī)避園區(qū)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，還要從五感體驗(yàn)、創(chuàng)意化場(chǎng)景、實(shí)力團(tuán)隊(duì)打造等方面助攻招商，形成系統(tǒng)的多層次招商模式，發(fā)揮標(biāo)桿企業(yè)先導(dǎo)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚，形成品牌與口碑效應(yīng)，最終提高招商的成功效率。

學(xué)員們對(duì)此進(jìn)行了熱烈討論，并在現(xiàn)場(chǎng)將方法論與工具運(yùn)用到園區(qū)自身的招商體系中，很多園區(qū)在重塑自己的招商體系之后都從中找到了新的創(chuàng)新方法和招商方向，可謂收獲頗豐。

破局三：精彩共創(chuàng)、犀利點(diǎn)評(píng)，寓教于學(xué)

共創(chuàng)會(huì)在商國(guó)臣導(dǎo)師的主持與引導(dǎo)下，從園區(qū)頂層設(shè)計(jì)的定位和招商兩大重要板塊橫向切入，可謂把園區(qū)從頭到尾、里里外外、徹徹底底來(lái)次由淺入深、由表及里的自我反省與深度剖析。

分享與點(diǎn)評(píng)環(huán)節(jié)，更是將現(xiàn)場(chǎng)園區(qū)老總們的共創(chuàng)熱情與思維進(jìn)一步激發(fā)，經(jīng)過(guò)兩天近六輪的思維碰撞和獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，幾乎每個(gè)園區(qū)都對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位和招商分享和補(bǔ)充了自己的思考和探索。

在共創(chuàng)中的分享環(huán)節(jié)，學(xué)員互動(dòng)熱烈、小組討論激蕩、互相點(diǎn)評(píng)尖銳。見(jiàn)仁見(jiàn)智，火花飛濺。大家紛紛表示，許多以前在實(shí)際操作中遇到的問(wèn)題，在共創(chuàng)實(shí)訓(xùn)中找到了答案。

學(xué)員對(duì)園區(qū)自主創(chuàng)新的共創(chuàng)學(xué)習(xí)模式給予高度評(píng)價(jià)。有學(xué)員表示，由于時(shí)間太短，還有一些園區(qū)的實(shí)際問(wèn)題沒(méi)有來(lái)得及在共創(chuàng)中進(jìn)行共創(chuàng)探討。還有學(xué)員認(rèn)為，現(xiàn)在很難從公共渠道獲得產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)戰(zhàn)實(shí)訓(xùn)的機(jī)會(huì)，這次共創(chuàng)很有特色，模擬實(shí)戰(zhàn)、貼近實(shí)戰(zhàn)、活學(xué)活用，非常有收獲，期望以后還有機(jī)會(huì)參加共創(chuàng)會(huì)。

一個(gè)有情懷的共創(chuàng)會(huì)，在乎所有學(xué)員們求學(xué)的所有體驗(yàn)與感受，包括準(zhǔn)備一場(chǎng)別開(kāi)生面的結(jié)業(yè)典禮，對(duì)于園區(qū)人來(lái)說(shuō)，每一次園區(qū)相聚的時(shí)刻都值得被銘記。

為了讓學(xué)員們銘記這段經(jīng)歷，在未來(lái)的園區(qū)道路上更好地前行，臣通智庫(kù)用講義、合影紀(jì)念、畢業(yè)證書(shū)和價(jià)值上千元的園區(qū)知識(shí)獎(jiǎng)品為學(xué)員們留下了最珍貴的結(jié)業(yè)回憶。

盡管對(duì)于第18期園區(qū)董事匯的學(xué)員們而言，即將告一段落。但共創(chuàng)學(xué)習(xí)的過(guò)程依然在延續(xù)。在風(fēng)云激蕩、行業(yè)變幻的今天，園區(qū)既要“仰望星空”，也要“腳踏實(shí)地”。名師的授業(yè)解惑，同學(xué)的交流互訪，思維的激烈碰撞，匯聚成巨大的力量和信念，讓園區(qū)人深感：產(chǎn)業(yè)園區(qū)前景依舊無(wú)限光明，園區(qū)征途，良友相伴不孤單！

第18期園區(qū)董事匯至此圓滿(mǎn)落幕。